Прогноз цен на новостройки в 2025 году: когда выгоднее покупать свое жилье?

Из-за высоких цен на жилье и отмены массовой льготной ипотеки после 1 июля 2024 года приобретение недвижимости в кредит стало практически недоступным для большинства граждан. Что будет дальше, следует ли инвестировать в покупку квартиры в 2025 году или разумнее подождать снижения цен?


Почему цены не падают, несмотря на низкий спрос

По данным Центра финансовой аналитики Сбербанка, в декабре 2024 года средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках России составила 170,4 тысячи рублей, что соответствует незначительному месячному увеличению на 0,3%. Цены на вторичное жилье выросли на 0,4%, достигнув 111,5 тысячи рублей за квадратный метр. Несмотря на замедление темпов роста цен, они продолжают увеличиваться, даже с окончанием массовой программы льготной ипотеки.

В 2024 году спрос на новые квартиры за год снизился на 16%, а предложение выросло на 27%.


– прогнозирует заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов (из материала РБК).

Согласно экономическим законам, цены на жилье должны упасть. В рыночной экономике цена товара прежде всего зависит от покупательского спроса – от того, сколько люди готовы заплатить за квадратные метры. Текущий уровень цен формировался на фоне крайне низких ставок и доступного кредитования, что создало ценовой пузырь. Но если в экономике сохранятся высокие процентные ставки, то цены, вероятно, останутся на текущем уровне или даже увеличатся, несмотря на падение спроса.

Стоит отметить, при инфляции в 10%, даже если цены останутся неизменными, в экономическом смысле это будет означать падение стоимости. Однако многие покупатели, не ощущая инфляции в повседневной жизни, не воспринимают ситуацию как падение цен.

На первичном рынке наблюдаются следующие ключевые тенденции:

1. Умеренный рост цен, в среднем 5,8% за год.

2. Увеличение предложения квартир с дисконтом при полной оплате.

3. Снижение количества проданных квартир, что связано с высокими ипотечными ставками.

На вторичном рынке рост цен составляет 5,6%. Средний размер дисконта при продаже достиг 5–6%, что фактически компенсирует подорожание. Кроме этого, владельцы квартир стали чаще сдавать свои объекты в аренду, нежели продавать.

Таким образом, хотя темпы роста цен значительно снизились, падение цен не наблюдается, несмотря на низкий спрос. Ожидалось, что в условиях малого спроса застройщики будут вынуждены снижать цены, однако этого не происходит. Почему? Вот основные факторы:

1. Высокая инфляция и растущая себестоимость строительства, что ограничивает возможность девелоперов снижать цены без ущерба для своей прибыли.

2. Ограничение новых строительных проектов, так как многие компании сокращают объемы строительства, чтобы избежать перепроизводства и возможного обвала цен.

3. Предложение акционных скидок вместо общего снижения цен.

Не стоит ожидать значительного снижения цен на жилье в 2025 году, однако покупатели могут рассчитывать на выгодные индивидуальные предложения.

Что же касается прогнозов по ценам на жилье в 2025 году, мнения аналитиков разделились. Основные сценарии следующие:

1. Оптимистичный (продолжение плавного роста цен в пределах 5–7% в год при стабилизации ипотечных ставок).

2. Нейтральный (сохранение текущего уровня цен с незначительными колебаниями).

3. Негативный (в отдельных регионах могут отмечаться точечные снижения цен на квадратный метр, однако обвального падения не прогнозируется).

Согласно ожиданиям, во второй половине 2025 года возможно более активное повышение цен, если ключевая ставка будет снижена и вернется спрос на ипотеку.

Чего ждать от ключевой ставки?

С учетом того, что инфляция постепенно нормализуется, Центробанк РФ может перейти к снижению ключевой ставки, этот процесс может стартовать уже в 2025 году (если не произойдут новые экономические потрясения). В базовом сценарии регулятор прогнозирует среднюю ставку на уровне 17–20% в течение года. Сейчас ставка снижена до 20% после довольно длительного периода в 21%.

Однако для покупателей ставки выше 12% по ипотеке уже являются практически запредельными. Значит, даже снижение ставки до 16% в 2025 году вряд ли кардинально изменит ситуацию на рынке недвижимости.

И если в условиях роста ставок потребители стремились приобрести жилье, опасаясь еще большего повышения, то в цикле снижения многие будут ждать, когда ставки снизятся еще больше, например, ниже 12% или даже 10%. Такие значения были не так давно. В 2020 году ключевая ставка была на уровне 4,25%, в 2023 году – 7,5%.

Есть вариант – подумать о рождении ребенка

По инициативе президента Российской Федерации Владимира Путина программа «Семейная ипотека» с фиксированной ставкой 6% для покупки жилья в новостройках продлена до 2030 года. Эта программа касается семей с детьми, где хотя бы одному ребенку еще не исполнилось шести лет.

Сумма кредита может составлять до 12 миллионов рублей для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а для остальных регионов до 6 миллионов рублей. Также заемщик может получить ипотечный кредит на большую сумму, однако часть кредита выше лимита будет оформляться по рыночной процентной ставке. Первоначальный взнос составляет 20%, а при рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит.

Программа «Семейная ипотека» доступна также для семей:

- проживающих в малых городах (до 50 тысяч человек) и имеющих двоих несовершеннолетних детей;

- из регионов с низким объемом строительства или имеют индивидуальные программы развития;

- в которых есть ребенок-инвалид.

Все остальные покупатели, если нет возможности купить жилье за наличные, могут отложить приобретение недвижимости до более благоприятных условий на рынке. По прогнозам экспертов, изменения в ситуации можно ожидать не раньше осени 2025 года.

Напомним, что ранее наши читатели могли ознакомиться с материалом, в котором мы рассказываем о том, что власти Российской Федерации принимают меры по развитию станкостроения и робототехники.