Доступная ипотека по-русски. Из жизни закредитованных

Темпы, темпы...

Первый краткий обзор — об ипотеке, которую многие и сегодня готовы считать чуть ли не панацеей. Так ли это на самом деле, попробуем разобраться, но отнюдь не в одной публикации.


В последние годы спрос на ипотеку рос опережающими темпами. По данным Банка России, за восемь месяцев 2023 года ипотечное кредитование выросло на 18,5 %, что немногим ниже результата за весь прошлый год. За апрель – июнь российские банки одобрили физическим лицам ипотеку на 1,18 трлн руб., а объем ипотечного портфеля по итогам квартала достиг 15,65 трлн руб., следует из статистики регулятора.

Регулятор называет такую динамику «перегревом рынка». Поэтому он последовательно ужесточает требования по выдаче ипотеки для банков. Банк России повышает с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

С 1 декабря 2022 года он ввёл надбавку на программы с первоначальным взносом до 10%, с 1 мая 2023 года надбавку ввели для кредитов с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с - менее 15%.

С 1 июня текущего года регулятор потребовал от банков создания больших резервов, для обеспечения кредитов с около нулевыми ставками от застройщиков. Этих действий оказалось недостаточно, констатировал Банк России. Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования.

Начиная с марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%. В результате на 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования.

Резервы и фонды

За два года доля выдач с показателем долговой нагрузки заёмщика более 80% в кредитах на финансирование договоров долевого участия выросла до 39% во II квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье —до 43%. Практики завышения цен при продаже жилья на первичном рынке в основном свернуты, что в том числе проявляется в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте — с 6 млн руб. в середине 2022 года до 4,9 млн руб. во II квартале 2023 года.

Тем не менее, разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале — 39%.

С 1 октября 2023 года Банк России поднял коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом до 20% и для слишком закредитованных заёмщиков. Им будут чаще отказывать и смогут предложить более высокий процент по кредиту.

Во втором квартале 2023 года 71,7 % от объема выданной ипотеки пришлось на заемщиков, которые тратят на обслуживание кредитов свыше половины своего дохода. В ипотечном портфеле доля ссуд таким клиентам составляет 60,8 %. Только за второй квартал заемщики, отдающие кредиты уже больше половины дохода, взяли ипотеку на 843,2 млрд. рублей!

Риски и цены

Фактором риска в ипотеке продолжает оставаться возрастающий разрыв цен на недвижимость на первичном и вторичном рынке. По оценке «Домклик» в июне квадратный метр жилья на первичном рынке в России был в среднем на 40,7% дороже чем на вторичном. Банк России не ожидает сокращение этого разрыва, потому что на вторичном рынке ипотека будет в еще большей степени замедляться на фоне высоких ставок

На фоне повышения ключевой ставки ЦБ финансовые власти вновь подняли вопрос об экономической целесообразности льготных ипотечных госпрограмм. В настоящее время льготная ипотека занимает порядка 80-90% первичного рынка. А когда ипотечный рынок практически полностью состоит из льготных программ, то они перестают выполнять свою социальную функцию. Госрасходы на льготные программы ипотеки для первичного рынка жилья, напротив, увеличиваются.

В частности, летом вице-премьер России Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, посетовал, что выделенных на поддержку этих программ лимитов может не хватить до конца года. Правительство в начале сентября увеличил лимиты выдачи ипотеки по основным программам - "Дальневосточной ипотеке", "Семейной", "Льготной ипотеке" на новостройки и "Ипотеке для IТ-специалистов" - суммарно на 1,9 трлн рублей.


12 сентября опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 09.09.2023 №1474, документ внес изменения в действие ипотеки. По льготным программам с государственной поддержкой повышен минимальный первоначальный взнос на 5% — с 15% до 20% от стоимости жилья и снижен размер субсидии, которую могут получить кредитные организации за недополученный доход. 

Льготы и акценты

В настоящее время льготная ипотека нисколько не помогает гражданам приобретать жильё по более комфортной цене. Так, всего за 4 года, с момента введения льготной ипотеки в 2020 г. по август 2023 года, по данным экспертов рынка, стоимость одного квадратного метра в новостройке в среднем выросла на 93%. При таком росте льготная ипотека не перекроет дополнительные расходы граждан на жилье.

Банки также признают, что существование госпрограмм в их текущем виде будет трудно сохранить из-за растущей разницы между реальной стоимостью кредитов и ставками по льготным программам.

Банк России считает, что льготные кредиты выдаются большими объемами, что уменьшает влияние ключевой ставки на динамику розничного кредитования. Поэтому ЦБ приходится еще больше ужесточать денежно-кредитную политику для сохранения ценовой стабильности

Минфин хочет снизить её долю в совокупных объёмах ипотечных кредитов на первичном рынке до 50%. Сохранение программ с льготными ставками в первую очередь важно для социальных категорий населения.

Именно поэтому акцент в рамках госпрограмм целесообразно делать не на сегментах недвижимости, а на льготных категориях заемщиков: врачах, учителях, многодетных семьях и стратегически важных регионах, где темп роста строительства жилья пока недостаточен.