Страна длинных кредитов: сроки ипотеки в РФ установили рекорд

Медианный срок ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, выданных в октябре, составил 324,9 месяца, сообщил Банк России. Это на два месяце больше, чем в сентябре и максимум за всю историю наблюдений с 2018 г, следует из данных регулятора. Таким образом длительность подобной формы кредитования впервые превысила 27 лет.


По данным ЦБ, за месяц банки выдали 48,2 тыс. кредитов на покупку жилплощади в новостройках на 278 млрд руб. Это максимальные показатели с лета 2024 г, когда была отменена безадресная «ипотека с господдержкой» под 8%.

Увеличение срока ипотеки позволяет уменьшить размер регулярных платежей, делая ее доступной для людей, которые иначе не смогли бы обслуживать кредит. Рост среднего срока может быть обусловлен недостаточным доходом заемщика для более короткого кредита, либо высокой стоимостью недвижимости.

Средняя ставка и размер ипотечного кредита на первичном рынке за месяц изменились на 6,45% или 5,8 млн руб. Однако это усредненные показатели: с июля цены на новостройки ускорили рост, а рыночная ипотека оживилась после того, как ЦБ начал снижать ключевую ставку. По данным ЦБ, выдачи ипотеки на рыночных условиях в октябре выросли на 30,6% до 120 млрд руб. А разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья продолжает расти, констатирует ЦБ: по итогам 3 квартала он увеличился еще на 1 процентный пункт до 61%.

С учетом вторичного жилья средний размер всех кредитов в октябре составил 4,6 млн руб, и на срок до 304,6 месяца, а ставка выросла с 8,03% до 8,24%. Основная часть кредитов по-прежнему выдается по льготным госпрограммам. В октябре их доля составила 76%, или 370 млрд руб.

Такие длинные кредиты – это не только кабала для заемщиков, но и риски для банков. Кредиты настолько длинные, что по оригинальному графику большинство заемщиков отдадут ипотеку только на пенсии. Этот график будут придерживаться: высокие процентные ставки лишили смысла досрочное погашение ипотеки, взятой по льготным программам, а также на рыночных условиях до взлета ставок.

В 3 квартале россияне досрочно погасили кредитов на 328,1 млрд руб. Это на 8,8% больше, чем в предыдущем квартале, но на 15,9% меньше, чем годом ранее (390 млрд руб.). В годовом сопоставлении объемы досрочного погашения продолжали снижаться, констатирует ЦБ.

Банкам надо готовиться к тому, что основная часть льготных кредитов будет обслуживаться по графику, а не выплачиваться с опережением, предупреждал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Это несет в себе риски ухудшения качества банковских портфелей в будущем, полагают эксперты.

Уже появляются последствия массовой раздачи ипотеки во второй половине 2023 г. - первой половине 2024 г. Эти кредиты «вызревают», и качество обслуживания кредитов ухудшается. Это явление признали в ЦБ. По его данным, за год просрочка удвоилась, хотя по-прежнему не очень велика – 188,2 млрд руб. на 1 ноября, или около 0,9% портфеля. Общую долю проблемных кредитов ЦБ оценивал в 1,7% на 1 октября, с начала года выросла на 0,7 п.п.

Низкие доходы и высокие цены затрудняют россиянам не только привлечение кредита, но и накопление на первый взнос. Всего за пять лет средний срок накопления на первоначальный взнос в России увеличился почти втрое, рассказывал зампред правления Сбербанка Тарас Скворцов. Сейчас россиянину с медианной зарплатой, рассчитывающему приобрести квартиру в новостройке, потребуется 6,2 года, чтобы накопить 20% первоначального взноса для ипотеки на жилье площадью 65 кв м. В 2019-м на это хватало 2,3 года.