За покупку жилья в 2025–2026 годах вернут больше: пошаговая инструкция

В налоговой инспекции за первые два месяца 2026 года зафиксировали необычный всплеск обращений: люди получают на счёт по имущественному вычету больше, чем рассчитывали. Кто-то ожидал стандартные 260 тыс. руб., а пришло 360 тыс. Кто-то — 300 тыс. вместо привычных 260. Никакой ошибки. С 2026 года из‑за введения прогрессивной шкалы НДФЛ изменился сам принцип расчёта вычета. И он стал выгоднее для тех, кто платит налог по повышенным ставкам.


По данным журнала «Главбух» (20.03.2026), максимальный возврат теперь зависит от того, по какой ставке фактически облагается ваш доход. Старые лимиты расходов остались прежними: 2 млн руб. на покупку жилья и 3 млн руб. на уплату процентов по ипотеке. Но сумма, которую вы получите обратно, рассчитывается как произведение ваших фактических расходов (в пределах лимита) и той ставки НДФЛ, которую вы реально заплатили.

Разберём на примере. Допустим, вы купили квартиру в 2025 году за 2,5 млн руб. Лимит расходов для вычета — 2 млн руб. Если ваш годовой доход облагается по базовой ставке 13%, вы вернёте 260 000 руб. (2 млн × 13%). Но если часть вашего дохода (свыше 2,4 млн руб. в год) попадает под ставку 15%, то расчёт идёт по прогрессивной шкале: с суммы вычета, приходящейся на доходы, облагаемые по разным ставкам, возврат считается отдельно. В итоге фактическая сумма может составить 300 тыс., 360 тыс. и даже 440 тыс. руб.

Главное — не лимит расходов, а ваша ставка

Законодательно предельная сумма возврата по расходам на покупку жилья теперь не фиксирована в рублях, а привязана к максимальной ставке НДФЛ — 22%. Отсюда и берутся новые цифры:

• при ставке НДФЛ 13% — максимум 260 000 руб.
  
• при ставке 15% — максимум 300 000 руб.
  
• при ставке 18% — максимум 360 000 руб.
  
• при ставке 20% — максимум 400 000 руб.
  
• при ставке 22% — максимум 440 000 руб.
  

По тому же принципу считается вычет на проценты по ипотеке. Лимит — 3 млн руб. Максимальная сумма возврата при ставке 22% достигает 660 000 руб. (3 млн × 22%), а при базовой 13% — 390 000 руб. Разница существенная.

То есть, если в 2025–2026 годах ваш годовой доход превышает пороги прогрессивной шкалы (например, больше 2,4 млн руб. в год, где начинается ставка 15%), вы сможете вернуть из бюджета не 260 тыс., а значительно больше. Чем выше ваша «вилка» дохода, тем выгоднее вычет.

Живой пример: почему пенсионеру вернули 300 тыс.

Иван Степанович, 68 лет, работает в Воронеже. В 2025 году купил квартиру за 2 млн руб. (ровно в лимит). Его зарплата — 230 тыс. руб. в месяц. За 2025 год годовой доход составил 2,76 млн руб. До 2,4 млн руб. (порог для ставки 15%) его доход облагался по 13%. Свыше 2,4 млн — по ставке 15%. В налоговой инспекции ему вернули не 260 тыс. (2 млн × 13%), а больше: часть вычета, приходящаяся на доходы в пределах 2,4 млн, посчитали по 13%, а часть — на «верхние» 360 тыс. руб. — по 15%. Итог: около 300 тыс. руб.

Многие получают и более крупные суммы. Например, житель Краснодара с годовым доходом 8 млн руб. купил квартиру в 2026 году. Его вычет распределился по трём ставкам: 13% (до 2,4 млн), 15% (с 2,4 до 5 млн), 18% (свыше 5 млн). Вернули около 360 тыс. руб.

Инструкция: как получить вычет в 2026 году

Есть два способа. Первый — подать декларацию 3-НДФЛ по окончании года, в котором возникло право на вычет. Второй — не дожидаясь конца года, написать заявление работодателю, чтобы он не удерживал НДФЛ с вашей зарплаты до исчерпания суммы вычета.

Через налоговую (декларация 3-НДФЛ). Этот способ подходит, если вы хотите получить сразу всю сумму за прошедший год. Для покупки в 2025 году декларацию нужно было подать до 30 апреля 2026 года. Срок пропущен? Ничего страшного — подать можно в любое время, просто штрафа за просрочку не будет, если у вас нет обязанности отчитываться о доходах. Но деньги перечислят в течение трёх месяцев после сдачи.

Для покупки в 2026 году декларацию подаёте в 2027-м — до 30 апреля или позже, разницы нет. На сайте ФНС nalog.gov.ru скачайте актуальную форму 3-НДФЛ за 2026 год. Потребуются документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платёжные документы, выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), справки 2-НДФЛ от всех работодателей.

Через работодателя (уведомление из ИФНС). Этот способ быстрее: уже в текущем году вы начнёте получать зарплату без удержания НДФЛ. Алгоритм простой: собираете те же документы (плюс заявление на выдачу уведомления), относите в налоговую инспекцию по месту жительства. Через 30 дней получаете уведомление о праве на вычет. Отдаёте его в бухгалтерию своего работодателя. С этого момента с вашей зарплаты не будут удерживать НДФЛ, пока не накопится сумма, равная вашему вычету.

Для работающих пенсионеров, самозанятых (кто платит НДФЛ) и наёмных сотрудников с высокой зарплатой второй способ часто выгоднее: не нужно ждать год.

Отдельный нюанс касается тех, кто купил жильё до 1 января 2025 года. Для них старые правила: вычет считается один раз по ставке 13% (или 15% для тех, кто тогда уже попадал под повышенную ставку? — фактически до 2025 года повышенных ставок не было, только 13% и 15% для нерезидентов). Но если право на вычет возникло в 2025 году или позже — применяется новая «прогрессивная» логика.

Обратите внимание: декларацию за 2025 год по новой форме подавать не нужно — за 2025 год действует ещё старый бланк. Но если вы собираетесь получить вычет за 2025 год сейчас (в 2026-м), то расчёт всё равно сделают по прогрессивной шкале, потому что налог за 2025 год уже исчислялся по новым правилам. Именно поэтому многим и вернули больше ожидаемого.

Остались вопросы? Самый простой способ — зайти в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, раздел «Имущественные вычеты». Там можно заполнить декларацию онлайн, и система сама подставит ваши ставки НДФЛ из данных о доходах. Но калькулятор внутри кабинета всё равно полезно перепроверить ручным расчётом: 2 млн руб. × ваша предельная ставка (если весь вычет укладывается в доходы, облагаемые по этой ставке) или пропорционально частям, если доходы перешагивают пороги.

В 2026 году имущественный вычет стал по-настоящему прогрессивным. Для семей с высоким официальным доходом это означает дополнительные сотни тысяч рублей возврата. А для тех, кто зарабатывает скромнее, ничего не изменилось: минимальные 260 тыс. при базовой ставке 13% сохранились. Главное — не пропустить сроки и правильно заполнить новую декларацию.