Семейная ипотека за 6% против рыночной за 20%: сколько вы переплатите и как сэкономить

В апреле 2026 года ипотечный рынок продолжает оттаивать. Крупнейшие банки снизили ставки, а 24 апреля ЦБ, скорее всего, урежет ключевую ставку до 14,5%. Это может ещё сильнее уменьшить ежемесячные платежи по новым кредитам. Разбираем на цифрах, выгодно ли брать ипотеку сейчас, и когда имеет смысл перекредитоваться.


В конце марта ключевая ставка ЦБ составляла 15% годовых, а средняя ставка по рыночной ипотеке — около 20,27%. С 1 апреля ВТБ снизил ставки на 1 п.п. — до 18,9% на новостройки и вторичку при взносе от 50%. Сбербанк опустил ставки на 0,5 п.п. Минимальная ставка Сбера на первичном рынке — 15,7%, на вторичном — 16%. Льготные программы остались без изменений: семейная и IT-ипотека — 6%, дальневосточная и арктическая — 2%.

Что будет после заседания ЦБ 24 апреля

Большинство аналитиков сходится во мнении: 24 апреля ЦБ снизит ключевую ставку на 50 базисных пунктов — с 15% до 14,5%. Некоторые эксперты, впрочем, допускают сценарий сохранения ставки на уровне 15% (вероятность около 30%) или даже более решительного снижения на 100 б.п..

Но снижение ключевой ставки почти никогда не приводит к мгновенному удешевлению кредитов. Экономисты называют лаг — задержку в 2–4 недели. То есть реально ставки по ипотеке начнут снижаться примерно в середине мая. Профессор Финансового университета Юрий Шедько ожидает, что после 24 апреля средневзвешенная ставка по новостройкам опустится до 19,4–19,6%, а на вторичное жилье — до 19,1–19,3%.

Считаем: рыночная ипотека

Разберём на примере ипотеки на 5 млн руб. сроком на 20 лет. Это стандартный параметр для региональных покупок (средний чек ипотеки в России — 4,9 млн руб.). Ставки даны ориентировочные, фактические условия зависят от первоначального взноса, кредитной истории и конкретного банка.

Ставка 20,27% (рынок в марте 2026) — ежемесячный платёт ~86 500 руб., переплата ~20,76 млн руб. за весь срок.
Ставка 18,9% (ВТБ с 1 апреля) — ежемесячный платёт ~81 500 руб., переплата ~19,56 млн руб. за весь срок.
Ставка 16% (Сбер на вторичку с 1 апреля) — ежемесячный платёж ~69 700 руб., переплата ~16,73 млн руб. за весь срок.

А если снизят ещё?

Эксперты «АиФ» подсчитали, что снижение ключевой ставки на 0,5 п.п. уменьшает ежемесячный платёж примерно на 412 руб. с каждого миллиона рублей кредита. Для нашего займа на 5 млн руб. экономия составит около 2060 руб. в месяц.

Но реальная картина сложнее. Ставки по рыночной ипотеке уже сейчас отличаются от банка к банку в разы. По данным ДОМ.РФ на 15 апреля, минимальные ставки в некоторых банках опускаются до 16,4% (Банк «Кубань Кредит»), а максимальные достигают 20,2% (Сбербанк). Средневзвешенные ставки по новостройкам — 19,91%, по вторичке — 19,59%. Если ставка снизится ещё на 1 п.п., платёж по кредиту 5 млн руб. уменьшится примерно на 2600 руб. в месяц.

Кому доступны льготные ставки

Для тех, кто подпадает под госпрограммы, расчёты выглядят совсем иначе. Семейная ипотека (6% годовых) при тех же 5 млн руб. на 20 лет даёт ежемесячный платёж около 35 800 руб. и переплату всего около 3,6 млн руб. — почти в пять раз меньше, чем по рыночному кредиту. Ставка 2% по дальневосточной и арктической ипотеке превращает кредит в символическую нагрузку: платёж около 25 300 руб. в месяц, переплата — около 1,07 млн руб. за весь срок.

Однако льготные программы становятся всё более адресными. С 1 февраля 2026 года на семью оформляется только одна льготная ипотека, супруги обязаны быть созаёмщиками, а количество заявок по семейной ипотеке уже сократилось на 40%. В перспективе возможно повышение ставок по льготным программам.

Чек-лист: рефинансирование ипотеки в 2026 году

Если вы взяли кредит в 2023–2024 годах по ставке 20–25%, сейчас или в ближайшие месяцы может наступить время для рефинансирования. На начало марта средняя ставка рефинансирования составляла около 19%, а отдельные банки предлагают 18,6% (ВТБ).

Проверьте разницу между старой и новой ставкой. Специалисты советуют рефинансироваться, если эта разница составляет 3 п.п. и более. Меньшая разница может не окупить комиссии и временные затраты.

Учтите новый порядок рефинансирования. С февраля 2026 года можно рефинансировать рыночную часть комбинированной ипотеки, не теряя льготную ставку на остаток кредита.

Сравнивайте предложения минимум трёх банков. Даже при одинаковой ключевой ставке условия сильно отличаются.

Не торопитесь с решением. Если разница между старой и новой ставкой пока небольшая, дождитесь снижения ключевой ставки до 14% или ниже. По оценкам аналитиков, к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до 12,5%.

Оцените оставшийся срок кредита. Рефинансирование выгоднее на ранних этапах выплат, когда вы в основном платите проценты. Если осталось 5–7 лет, перекредитование может не принести ощутимой экономии.

Эксперты «АиФ» и других изданий сходятся во мнении: ждать ипотеки по 10–12% в 2026 году не стоит.


— отмечает профессор Шедько. Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что средняя ключевая ставка в 2027 году составит 10,7%.

Поэтому тактику стоит выстраивать исходя из конкретной ситуации. Если вы подпадаете под льготную программу — ставки 2–6% делают ипотеку выгодной уже сейчас. Если рассчитываете только на рыночные условия — имеет смысл дождаться снижения ставки до 14,5% и ниже, параллельно копя на первоначальный взнос. А если у вас уже есть дорогой кредит, самое время присматриваться к рефинансированию.

Важно: представленные расчёты — приблизительные и не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Фактические условия кредитования зависят от банка, первоначального взноса, кредитной истории и многих других факторов.