ЦБ РФ предупредил о рисках покупки жилья в рассрочку

Согласно опросу крупнейших застройщиков, в первом квартале 2025 года около 40% жилья на первичном рынке было куплено в рассрочку, что значительно выше показателей прошлых лет (10–20%). Общая задолженность по таким сделкам достигла 1 триллиона рублей. Центробанк предупредил о рисках купли-продажи жилья в рассрочку.


Чем отличается рассрочка от ипотеки?

Не у всех покупателей есть возможность оплатить квартиру сразу, и именно поэтому многие ищут удобные способы приобретения жилья. Рассрочка один из таких вариантов, который позволяет платить за квартиру частями.

Рассрочка – это способ покупки недвижимости, который позволяет оплачивать квартиру поэтапно. Человек вносит первоначальный взнос, который варьируется от 20 до 50% от общей стоимости квартиры. Есть случаи, когда первоначальный взнос может составлять всего 5–10%, но такие предложения редки и часто имеют короткий срок рассрочки (например, 6 месяцев). Остаток суммы разбивается, как правило, на равные части, которые вы будете платить регулярно: раз в месяц, квартал или полгода, в зависимости от условий застройщика. Иногда бывает, что нужно сделать всего две выплаты: первая при подписании договора, а вторая перед сдачей дома.

Чаще всего рассрочка беспроцентная, но при этом цена квартиры может быть больше на 10–15%. Застройщики предлагают такую схему, чтобы компенсировать замедленный процесс получения финансирования.

Например, если квартира стоит 10 миллионов рублей, и вы берете рассрочку на год, то в конечном итоге ее цена увеличится до 11 миллионов. Если срок рассрочки два года, цена вырастет еще больше.

Как рассрочка, так и ипотека позволяют не выплачивать всю сумму сразу, но есть важные отличия.

В ипотеке можно использовать материнский капитал как первоначальный взнос. В рассрочке это, как правило, запрещено. Квартиру, купленную в ипотеку, можно продать сразу после получения прав собственности, а при рассрочке только после полного погашения. Условия ипотеки обычно стабильны на весь срок, а при рассрочке может быть сложно предугадать, как изменятся условия (зависит от параметров договора).

Есть и смешанный способ – оплата квартиры в рассрочку с переходом в ипотеку. Покупатель подписывает договор на рассрочку с застройщиком, вносит первоначальный взнос и в течение определенного времени делает регулярные платежи. По истечении срока он можете оформить ипотеку на оставшуюся сумму или оплатить ее наличными. На этом этапе можно использовать материнский капитал как первоначальный взнос.

Плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку

Сейчас предложение о покупке новостроек в рассрочку стало популярным среди покупателей и застройщиков, особенно на фоне отмены льготной ипотеки и роста ставок.

Преимущества:

1. Низкие стартовые вложения первый взнос может быть от 5% от стоимости.

2. Фиксированная цена квартиры.

3. Вы не переплачиваете банку: рассрочка либо беспроцентная, либо с коротким сроком выплаты.

4. Удобные ежемесячные платежи без проверки кредитной истории.

5. Возможность позже перейти на ипотеку, когда ставки упадут.

Недостатки:

1. Ограниченный срок рассрочки (обычно до сдачи дома).

2. Увеличение стоимости квартиры из-за низкого первоначального взноса.

3. Отсутствие скидок и акций при покупке в рассрочку.

4. Риск отказа в кредите при переходе на ипотеку.

5. Высокие штрафы за просроченные платежи.

В общем, рассрочка представляет собой удобный способ покупки жилья, но перед подписанием договора стоит тщательно взвесить все риски и нюансы.

Предупреждение от Банка России

В Информационном письме от 9 июня 2025 г. №ИН-03-35/88 «О рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика» Банк России обращает внимание на то, что застройщики все чаще начинают продавать жилье физическим лицам по договорам, которые предполагают возможность оплаты в рассрочку. Центробанк предупреждает, что такая практика может нести риски как для покупателей, так и для самих застройщиков и кредитных организаций.

Исследования обращений, поступающих в Банк России от граждан, показывают, что физические лица могут столкнуться с проблемами. Во-первых, возникает сложность в получении ипотечного кредита для погашения рассрочки. Если у покупателя нет собственных средств, ему приходится обращаться в банки за кредитом. Застройщики не обязаны проверять финансовую состоятельность покупателей, поэтому далеко не всегда у граждан получается получить кредит на нужную сумму. Это может привести к финансовым трудностям.

Кроме того, договоры рассрочки могут включать завышенную цену на жилье. В случае, если покупателю нужно будет продать квартиру на вторичном рынке, он может столкнуться с тем, что не сможет продать ее по той же цене, за которую приобрел у застройщика, что может привести к финансовым потерям. Это также может затруднить погашение ипотечного кредита, если у покупателя возникнут проблемы с его обслуживанием.

Во-вторых, граждане не имеют должной законодательной защиты в случае временных финансовых трудностей. Если у человека возникают сложности с оплатой рассрочки, застройщик может наложить штрафы и даже лишить его жилья при малейших просрочках, в отличие от ипотечного кредитования, где существуют более надежные механизмы и возможности для реструктуризации.

Также стоит отметить отсутствие защиты, предусмотренной законом о долевом строительстве. В процессе получения рассрочки может потребоваться подписать предварительный договор купли-продажи, что создает риск двойной продажи. В случае банкротства застройщика покупатель может потерять все уплаченные средства, особенно если не использовались эскроу-счета.

Риски также касаются застройщиков и кредитных организаций. Если у физических лиц будет увеличиваться просроченная задолженность, это может затруднить выплаты застройщикам по их кредитам, что, в свою очередь, создаст проблемы с финансированием новых проектов.

Таким образом, широкое использование рассрочки от застройщиков может привести к социальным рискам, связанным с потерей жилья физическими лицами, а также к финансовой нестабильности для самих застройщиков, что отразится на общем состоянии рынка.

Для того чтобы оценить риски, связанные с возможным неисполнением обязательств по рассрочке, Банк России порекомендовал кредитным организациям собирать и анализировать информацию о договорах рассрочки от застройщиков. В частности, не реже 1 раза в месяц проверять объем средств, поступивших на эскроу-счета от участников долевого строительства (сопоставлять суммы, которые ожидаются от заключенных договоров, с теми, что поступают на эскроу-счета). Также запрашивать у застройщиков данные о размере просроченной задолженности и графиках погашения рассрочек, учитывать финансовое положение физических лиц, которые получили рассрочку.

Банк России уже работает над нормативным актом, который установит порядок формирования резервов на возможные потери по кредитам, связанным со строительством многоквартирных домов. В него планируют включить положения о рисках, связанных с рассрочкой.